ASSURANCES ET GARANTIES
Les assurances et garanties à souscrire pour la promotion immobilière
1- DOMMAGE OUVRAGE (DO) : Toute personne physique ou morale qui fait exécuter des travaux de construction, d'extension ou de rénovation du gros œuvre par l'intermédiaire d'une entreprise doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO). Cette assurance est obligatoire.
La non-souscription d'une assurance obligatoire est un délit passible d'une peine d'emprisonnement de 6 mois et d'une amende de 75 000 € au plus ou de l'une de ces 2 peines seulement. Ces sanctions ne s'appliquent pas à un particulier construisant un logement pour l'occuper lui-même ou pour un membre de sa famille. Mais se passer de cette assurance même si l'on construit pour soi-même est source de problèmes car en cas de non-souscription de cette assurance, non seulement l’indemnisation des éventuelles malfaçons sera plus longue à obtenir, mais en cas de revente de la maison dans le délai de dix ans suivant l’achèvement de sa construction, le maître d’ouvrage est personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.
De plus, le notaire pourrait refuser de passer la vente, en raison de l'absence d'assurance dommage ouvrage. Il est donc fortement recommandé de souscrire cette assurance même si l'on construit pour soi-même.
Son rôle : Elle finance les dommages qui surviennent dans le délai de 10 ans suivant la livraison, sans que l'assuré n'ai besoin de rechercher la responsabilité des constructeurs. Après indemnisation du sinistre, c'est elle qui se tourne ensuite contre les constructeurs fautifs et leurs assureurs.
Quand souscrire ?
Elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier pour assurer le bâtiment construit ou réhabilité. La date de la DOC (déclaration d'ouverture de chantier) fait foi.
Etendue de la garantie :
Cette garantie est souscrite pour une période de dix ans à compter de la date de réception des travaux. Elle assure l’acquéreur de l’ouvrage pour les dommages :
- Qui compromettent la solidité des ouvrages constitutifs de l’opération de construction.
- Qui affectent les dits ouvrages dans l’un de leurs éléments constitutifs d’équipement les rendant impropres à leurs destinations.
- Qui affectent la solidité de l’un des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et couvert.
Elle ne couvre pas :
L’abandon de chantier.
Le non achèvement de chantier.
L’incendie ou les dommages en cours de chantier.
2- CONSTRUCTEUR NON REALISATEUR (CNR) : Un promoteur qui ne construit pas lui-même un ouvrage, mais intervient dans sa commercialisation, ou fait réaliser des travaux de construction pour le compte d'autrui, est appelé "Constructeur non réalisateur".
Objet du contrat
Il a pour but de garantir le constructeur non réalisateur de son obligation d’assurance décennale conformément à la loi n° 78.12 du 04 janvier 1978 dite loi Spinetta.
A qui s’adresse ce contrat ?
Le Constructeur Non Réalisateur (CNR) est toute personne ou structure juridique qui construit dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ou qui vend après la réception des travaux. Le CNR est considéré comme un des intervenants à l’opération de construction.
Il dispose à ce titre d’un recours contre les constructeurs réalisateurs en cas de sinistre. Ils doivent souscrire un contrat dit « Garantie Constructeur Non Réalisateur » pour assurer leur responsabilité civile décennale.
Les constructeurs non réalisateurs peuvent être :
Promoteurs-vendeurs sur plan ou locaux achevés.
Promoteurs titulaires d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée ou d’un contrat de promotion
immobilière.
Sociétés Civiles Immobilières de construction-vente.
Pourquoi souscrire ?
La souscription de cette assurance est obligatoire et sera réclamée par le notaire lors de la passation des actes de ventes.
Quand souscrire ?
L’assurance doit être souscrite dès le début du chantier concomitamment à la souscription du contrat Dommage Ouvrage.
Etendue de la garantie
Les garanties couvrent, sur une période de dix ans, les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination, affectent la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert.
3- RESPONSABILITE CIVILE DU MAITRE D'OUVRAGE (RCMO) : Ce contrat garantit la responsabilité du maître d'ouvrage contre les dommages corporels, matériels ou immatériels pouvant être causés lors de travaux de réhabilitation, d'agrandissement ou de travaux neufs.
Tout maître d'ouvrage, personne physique ou morale, peut être mis en cause en cas de dommages causés aux tiers. Bien que n'étant pas le responsable direct, sa responsabilité peut être recherchée notamment dans le cadre de troubles anormaux de voisinage.
Objet du contrat
Le contrat d’assurance Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage est une assurance couvrant la responsabilité professionnelle du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage est la personne physique ou morale qui réalise une opération de construction destinée à rester sa propriété après achèvement ou à être vendue.
Pourquoi souscrire ?
En tant que maître d’ouvrage d’une opération de construction votre responsabilité peut être recherchée en cas de dommages corporels, matériels ou immatériels causés à des tiers.
Quand souscrire ?
Au moment de la souscription d’un contrat Dommages-Ouvrage, c’est-à-dire à la date d’ouverture de chantier (DOC) mais peut, par exception, être conclue pour la période restant à courir.
Etendue de la garantie
Le contrat couvre les dommages corporels, matériels et immatériels dont :
- Immatériels non-consécutifs.
- Incendie.
- Explosion.
- Action de l’eau.
- Dommages aux avoisinants.
- Faute inexcusable.
- Atteinte à l’environnement.
Le contrat couvre les dommages précités, causés à des tiers du fait du chef d’entreprise, de son personnel, de son matériel et d’une manière générale survenant dans le cadre de l’activité professionnelle.
Les garanties couvrent l’assuré de la souscription du contrat jusqu’à la date de réception prévisionnelle des travaux fixée d’un commun accord entre les parties.
La période de garantie peut être prolongée sur demande du maître d’ouvrage en cas de retard sur l’exécution des travaux du chantier assuré. Toutefois la durée totale des travaux ne peut pas excéder 36 mois.
Une garantie est également accordée lors de la période de maintenance, après réception de l’ouvrage, pendant une année.
4- GARANTIE FINANCIERE D'ACHEVEMENT (GFA) :
Cette garantie obligatoire couvre le risque de défaillance financière du maître d’ouvrage dans le cadre d’un contrat vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’un contrat de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou d’un contrat de bonne fin de lotissement (VRD).
Objet du contrat :
Le maître d’ouvrage qui décide de pratiquer la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’Immeuble à Rénover (VIR) pour vendre l’ouvrage qu’il fait construire à l’obligation de fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement. Cette obligation est imposée par les articles L.261-11 et R261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation pour les programmes à usage d’habitation (collectifs ou individuels) ou mixtes (habitations et professionnels).
Dans le cas de l’aménagement d’un terrain en plusieurs lots, la Mairie demande que l’aménageur / lotisseur délivre une garantie de bonne fin de lotissement (VRD) afin d’avoir les moyens financiers de finir les travaux de raccordement aux réseaux, de voirie et divers du lotissement en cas de défaillance de l’aménageur / lotisseur.
Qui doit souscrire cette garantie ?
Cette garantie est obligatoire à la signature de l’acte de vente chez le notaire et doit être fournis par :
Les promoteurs (maîtres d’ouvrages).
Les aménageurs lotisseurs.
Pourquoi souscrire ?
La mise en place d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) extrinsèque est obligatoire depuis le 01 janvier 2015, c’est-à-dire qu’elle doit être fourni par un établissement tiers (banque ou assurance) autorisé par l’ACPR à délivrer ce type de garantie.
Elle permet au promoteur de:
- Garantir l’achèvement des travaux à ses acquéreurs, peu importe le coût,
- Procéder à des appels de fonds intermédiaires à différents stades d’avancements des travaux, qui lui permettront de financer la construction, de pré-commercialiser son opération avant l’achèvement des travaux.
Quand souscrire ?
Elle doit obligatoirement être souscrite avant la signature des actes de ventes chez le notaire, que les travaux aient démarré ou non.
Etendue de la garantie :
La garantie financière d’achèvement couvre, jusqu’à la déclaration d’achèvement de travaux (DAT), le risque de défaillance financière du maître d’ouvrage, qui l’empêcherait alors de poursuivre la construction de l’ouvrage.
Elle procure à chacun des acquéreurs du programme la garantie qu’un tiers garant apportera toutes les sommes nécessaires pour permettre l’achèvement de l’immeuble ou des maisons, si le promoteur n’est plus en mesure de le faire.
5- TOUS RISQUES CHANTIER (TRC) :
Le contrat d’assurance Tous Risques Chantier (TRC) couvre le maître d’ouvrage et les intervenants du chantier (maître d’oeuvre, entreprises générales…) pour les dommages à l’ouvrage en cours, aux matériaux et aux équipements arrivés sur le site.
Objet du contrat :
Cette garantie est une assurance facultative souscrite pour le compte commun par un maître d’ouvrage, un maître d’œuvre ou une entreprise générale pour un chantier spécifique, dont les garanties bénéficient tant aux maîtres d’ouvrages ainsi qu’à chacun des intervenants sur le chantier.
Sont ainsi couverts par ce contrat les dommages à l’ouvrage en cours de construction, aux matériaux et aux équipements arrivés sur le site.
L’objectif principal de ce contrat est de préserver l’investissement.
A qui s’adresse ce contrat ? Ce produit est souscrit typiquement par :
Un maître d’ouvrage
Une entreprise générale
Un maître d’oeuvre
Pourquoi souscrire ?
Pour éviter les délais parfois très longs liés à un éventuel et hypothétique recours contre un tiers responsable et l’attente, quelquefois vaine de la reconstitution matérielle des biens sinistrés par les entreprises intervenantes et donc sans interruption sur le cours du chantier.
Quand souscrire ?
L’assurance Tous Risques Chantier doit être souscrite avant l’ouverture du chantier et cesse généralement ses effets à la réception de l’ouvrage. Dans certaines conditions pour des chantiers spécifiques et avec l’accord de l’assureur les garanties peuvent être accordées au-delà de cette date soit :
Pendant la période de garantie de parfait achèvement.
Pendant la période de maintenance visite.
Pendant la période de montage essais dans le cas d’un ouvrage industriel.
Etendue de la garantie
Le contrat garantit l’ouvrage en construction et les biens et matériaux stockés sur le chantier. La garantie de base couvre les dommages matériels subis par l’ouvrage en construction. Ces dommages peuvent être :
- Incendie.
- Vol ou tentative de vol.
- Mouvements populaires et attentats.
- Chute de grêle.
- Dégâts des eaux.
- Effondrement ou menace grave d’effondrement.
- Tempête, ouragan, cyclone.
- Catastrophes naturelles selon décision des pouvoirs publics.
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